A alteração de unidade ou área comum de condomínios sempre foi campo de amplo debate no direito civil. Por essa razão, a recente Lei n. 14.405/2022 passou a autorizar a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária pelo voto de 2/3 dos condôminos, promovendo-se, com isso, significativa mudança no art. 1.351 do Código Civil, que até então exigia unanimidade para essa hipótese de alteração.
Isso porque, no âmbito dos condomínios edilícios, a exigência de unanimidade para a alteração da destinação do edifício ou mesmo de uma única unidade autônoma sempre se mostrou como um grande empecilho às transformações arquitetônicas e de adaptação de acordo com a conveniência da maioria dos condôminos, de molde que foi modificada a redação do artigo 1.351, do Código Civil para permitir a alteração da destinação da edificação mediante a aprovação de quórum qualificado, o que contribuirá para tal finalidade.
Percebeu-se a preocupação do legislador em compatibilizar a liberdade proprietária com o interesse coletivo. Prestigiando-se, dessa forma, na esteira de tendência de decisões do Poder Judiciário, a vontade majoritária em detrimento da individual, em benefício da função social das estruturas condominiais, com vistas a preservar sua manutenção e acelerar o desenvolvimento em razão das transformações da sociedade.
Não só. A aprovação da lei se deu sob a consideração de que a exigência de unanimidade dificulta a adaptação das cidades, atuando o legislador em defesa do princípio democrático, de modo a evitar que um único condômino imponha a sua vontade aos demais.
Essa alteração passa a abarcar também a possibilidade de modificação da convenção condominial pelo mesmo quórum de 2/3 de todos os condomínios, possuindo a seguinte redação o artigo agora em vigência:
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. (Redação dada pela Lei nº 14.405, de 2022)
Assim, caso a convenção condominial preveja que somente a unanimidade dos condôminos é capaz de possibilitar a alteração de área comum ou de unidade imobiliária, essa poderá ser modificada pelo mesmo quórum que prevê o artigo para a alteração em caso de omissão.
Trata-se de alteração impositiva (todas as unidades deverão acatar) e não meramente autorizativa (os condôminos que quiserem dar às suas unidades a nova destinação, passam a estar autorizados a assim proceder).
Assim, a alteração do edifício ou da unidade autônoma é uma das hipóteses que somente poderá valer a partir da aprovação pela maioria qualificada de 2/3 dos condôminos, de modo que a alteração, atendido o quórum, será legal, impondo inclusive aos dissidentes o dever de cumprimento da nova deliberação, mostrando-se importante inovação às discussões travadas nos condomínios a partir de sua aprovação.
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Henrique Augusto Paulo
é advogado sócio do escritório
Hapaulo & Stip Advogados
